Поиск дешевых авиабилетов
Поиск выгодных отелей

СБОР ИСХОДНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ

ДОКУМЕНТАЦИЯ, ОФОРМЛЕННАЯ В СООТВЕТСТВИИ СО СТАТЬЯМИ 44 – 51 ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО КОДЕКСА РФ ВПЛОТЬ ДО ПОЛУЧЕНИЯ РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО (ст. 51 ГрКРФ)

Комплект документов по итогам согласования предпроектной проработки земельного участка, здания или сооружения, который является основанием для оформления разрешения на проведение градостроительной деятельности, называется исходно-разрешительной документацией.

В состав ИРД входят распорядительные документы (Постановления, Распоряжения), разрешения, технические условия, материалы инженерных изысканий, согласования и утверждения, а также иные документы, полученные от уполномоченных государственных органов, и специализированных организаций для разработки, согласования проектной документации и строительства объекта недвижимости.

В полный комплект исходно-разрешительной документации включаются различные документы, которые отражают основные рекомендации и требования по размещению объекта строительства на местности, определяют границы земельного участка, технические и экономические показатели строительных объектов. К этим документам также относятся рекомендации и требования, которые были получены от различных согласующих органов для выполнения проектирования. В исходно-разрешительных условиях указываются возможности выполнения работ, которые учитывают экологические и санитарно-гигиенические нормы расположения объекта, предполагаемого назначения, особенности его использования, воздействия на окружающую среду.

Получение всего пакета согласовательной и разрешительной документации, которая нужна для выполнения проектирования строительства, проведения реконструкции, частичного или полного технического переоснащения, выполнения капитального ремонта строений и сооружений, проводится застройщиком, имеющим право на земельный участок. Получение вышеуказанной документации допускается техническим заказчиком, который работает в интересах инвестора-застройщика и выступает от его имени.

Получение всего пакета согласовательной и разрешительной документации, которая нужна для выполнения проектирования строительства, проведения реконструкции, частичного или полного технического переоснащения, выполнения капитального ремонта строений и сооружений, проводится застройщиком, имеющим право на земельный участок. Получение вышеуказанной документации допускается техническим заказчиком, который работает в интересах инвестора-застройщика и выступает от его имени.

ИРД выдаётся заявителю специальным органом власти или уполномоченной организацией за фиксированную плату и в обязательном порядке (при условии соблюдения всех нормативных требований).

Разработка материалов предпроектных проработок и оформление комплекта исходно-разрешительной (ИРД) документации является начальной стадией инвестиционного процесса, основанием, в котором определяются качественные характеристики и финансово-экономические параметры будущего объекта недвижимости.

Исходно-разрешительная документация (ИРД) для оформления права на проектирование разрабатывается на основании утвержденной или согласованной в установленном порядке предпроектной градостроительной документации, в частности проекта планировки территории (ППТ).

При отсутствии разработанной, утвержденной или согласованной в установленном порядке градостроительной документации на территорию планируемого строительства, Техническому заказчику необходимо организовать выполнение архитектурных предпроектных проработок, подготовить и согласовать градостроительное обоснование размещения объекта.

К исходно-разрешительной документации относятся следующие документы:

  • распорядительные документы, постановления и распоряжения различных органов исполнительной власти;
  • технические условия;
  • разрешения;
  • материалы инженерных изысканий;
  • согласования и утверждения;
  • другие документы, выданные уполномоченными государственными органами и специализированными организациями для подготовки, согласования проектной документации и строительства различных объектов недвижимости.

ОСНОВНОЙ КОМПЛЕКТ ИСХОДНО-РАЗРЕШИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ (ИРД)

1. Градостроительное заключение

Градостроительное заключение включает в себя:

  • градостроительное заключение по установленной форме;
  • эскиз № 1;
  • заключение по обследованию объекта недвижимости (территории, зданий и строений);
  • заключение по условиям проектирования;
  • заключение согласующих организаций.

2. Заключение по инженерному обеспечению

Заключение по инженерному обеспечению объекта включает:

  • пояснительную записку;
  • эскиз № 2 с расчетными нагрузками;
  • предварительные технические условия эксплуатационных организаций;
  • расчетные данные технико-экономических показателей планируемого объекта недвижимости (ТЭП).

3. Заключение экологической экспертизы (по необходимости - состав заключения экологической экспертизы определяется Департаментом природопользования и охраны окружающей среды в зависимости от экологических требований к размещению объекта и уровню обоснований представленных в предпроектной документации). Полный перечень комплекта исходно-разрешительной документации (ИРД).

В процессе оформления комплекта исходно-разрешительной документации (ИРД), в случае необходимости, может потребоваться разработка дополнительных предпроектных материалов и выполнение следующего комплекса работ:

  • корректировка существующего проекта планировки территории;
  • разработка предпроектных проработок на объект;
  • градостроительные обоснования размещения объекта;
  • разработка схем инженерного обеспечения;
  • расчет внеплощадочных сетей и сооружений на них;
  • разработка заключений по участку компенсационного озеленения;
  • расчет инженерного обеспечения с выделением физических объемов и стоимости городских сетей;
  • получение дополнительных согласований;
  • подготовка справочной, технической, информационной документации по требованию уполномоченных государственных органов.

Началу разработки проектно-сметной документации для строительства объекта недвижимости предшествует период предпроектной подготовки, состоящий из двух этапов: прединвестиционного (разработка проекта планировки территории) и инвестиционного (разработка градостроительного обоснования размещения объекта строительства, подготовка исходно-разрешительной документации).

Проектно-сметная документация должна быть разработана в полном соответствии с требованиями, определенными в исходно-разрешительной документации.

В состав исходно-разрешительной документации для проектирования входят следующие документы и материалы:

Письмо-заявка Заказчика (лица, которое имеет намерение застроить имеющийся у него участок) являются основанием для изготовления исходно-разрешительной документации на строительство объекта недвижимости, в том случае, если есть в наличии оформленные надлежащим образом земельные отношения, то есть договор аренды участка или свидетельство на право собственности этим земельным участком.

Градостроительное обоснование разрабатывается в пределах участка территории функционально-планировочного образования, которое занимает часть квартала или целый квартал, ограниченную пределами внутриквартальной территории общего использования. Градостроительное обоснование включает в себя чертёж, составленный на основе топографического плана в масштабе 1:2000, на котором отображаются в соответствующих границах:

  • территории существующих, планируемых объектов капитального строительства федерального, регионального значения, иные застроенные и подлежащие застройке территории;
  • территории линейных объектов;
  • территории объектов культурного наследия;
  • особо охраняемые природные территории, природные и озелененные территории;
  • территории общего пользования;
  • зоны с особыми условиями использования территорий;
  • земельный участок, применительно к которому осуществляется подготовка градостроительного плана земельного участка и разработка соответствующего градостроительного обоснования;

Проведенные расчеты и подтверждения границ и видов разрешенного использования, расчеты и обоснования функционального назначения, технико-экономических показателей и посадки объекта недвижимости на данном земельном участке, а также подтверждение границ зон действия общественных сервитутов в границах данного земельного участка, другие доказательства, которые выполнены в соответствии с региональными нормативами и правилами использования земли и застройки необходимы для разработки градостроительного плана земельного участка, в том числе для осуществления благоустройства и озеленения участка территории:

  • материалы предпроектных проработок;
  • градостроительное заключение в составе Эскиза № 1;
  • заключения по обследованию объекта недвижимости (земельного участка - в случае нового строительства) либо здания, сооружения в случае его реконструкции либо технического перевооружения);
  • заключения согласующих организаций;
  • ситуационного плана земельного участка по компенсационному озеленению в случаях необходимости - уничтожения зеленых насаждений на земельном участке, отведенном для строительства;
  • технические условия (ТУ) на подключение к инженерным сетям (выдаваемые техническими службами) с указанием на топографической съемке точек подключения к сетям;
  • заключение по инженерному обеспечению объекта строительства (как правило, выполняется непосредственно по инициативе Заказчика-застройщика в целях получения предварительных технических условий присоединения к инженерным коммуникациям);
  • заключение по компенсационному озеленению, оформленное в соответствии с законодательством о защите зеленых насаждений;
  • заключение органа природопользования и охраны окружающей среды;
  • протокол рассмотрения Архитектурным советом (при органе по архитектуре и градостроительству) материалов предпроектных проработок;
  • заключение органа по охране памятников (если строительство объекта планируется на исторических территориях);
  • заключение по визуально-ландшафтному анализу (если строительство объекта планируется на исторических территориях).

КОМПЛЕКТ ДОКУМЕНТАЦИИ, НЕОБХОДИМЫЙ ДЛЯ РАЗРАБОТКИ ПРОЕКТА ПЛАНИРОВКИ ТЕРРИТОРИИ, ПРОХОЖДЕНИЯ ОБЩЕСТВЕНННЫХ СЛУШАНИЙ И ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО СОВЕТА

Данные о собственности

  • Свидетельство о праве собственности (аренды) на участок
  • Договор аренды участка (при аренде)
  • Акт выбора земельного участка (при аренде)
  • Кадастровый план участка
  • Акты выбора трасс для внеплощадочных сетей

Утвержденная градостроительная документация

  • Материалы территориального планирования населенного пункта
  • Градзаключение (если размещаемый объект соответствует ранее определенному назначению территории)
  • Градобоснование (при изменении категории земель или вида их разрешенного использования)

Решения Администрации

  • Постановление о разрешении разработки проекта планировки территории
  • Разрешение на снос зданий
  • Разрешение на вырубку зеленых насаждений
  • Архитектурно-планировочное задание (градостроительное задание, задание на разработку проекта), утвержденное Главархитектурой

Материалы инженерных изысканий

  • Отчет об инженерно-геодезических изысканиях
  • Отчет об инженерно-геологических изысканиях
  • Отчет об инженерно-экологических изысканиях
  • Отчет об инженерно-гидрологических изысканиях

Акты и заключения надзорных служб

  • Санитарно-эпидемиологическое заключение ФГУ по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека
  • Экспертное заключение либо акт обследования участка ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии»
  • Заключение Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору
  • Заключение Центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора
  • Технические условия (требования к проекту) Отдела государственного пожарного надзора
  • Заключение Главного управления природных ресурсов и охраны окружающей среды
  • Исходные данные для разработки раздела ГОЧС ГУ МЧС РФ
  • Письмо Министерства культуры о наличии или отсутствии памятников истории, культуры, архитектуры, археологии, зон их влияния и охраны
  • Справка ГУП «Геоцентр-Москва» (Роскомнедра) о наличии или отсутствии на рассматриваемом участке полезных ископаемых
  • Заключение Управления Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по МО (Росприроднадзор)
  • Фоновые концентрации вредных веществ и климатические характеристики района строительства ГУ ЦГМС

Технические условия

  • Водопровод
  • Канализация бытовая
  • Канализация ливневая
  • Теплоснабжение
  • Газоснабжение
  • Электроснабжение
  • Телефонизация и радиофикация
  • Вывоз ТБО
  • ГИБДД, РДУ, ФУАД

Дополнительные акты и заключения

  • Согласование Роспотребнадзором места сброса очищенных стоков, анализ воды ВЗУ
  • Акт обследования конструкций существующих зданий
  • Согласование с владельцами граничащих земельных участков, согласование проектных решений с заинтересованными лицами в случае, при наличии сервитутов в их пользу
  • Проект сокращения существующих или проектируемых СЗЗ, согласованный Роспотребнадзором
  • Согласование Роспотребнадзором места расположения ВЗУ, очистных сооружений хозяйственно-бытового и дождевого стока
  • ОВОС

Другие необходимые согласования…